(Fiscale) wijzigingen woonmarkt per 1 januari 2015

In 2015 verandert een aantal belastingregels door het ‘Belastingplan 2015’. Deze fiscale wijzigingen hebben effect op de woningmarkt en keuzes die consumenten maken. De belangrijkste fiscale wijzigingen voor eigenwoningbezitters en (ver)huurders per 1 januari 2015 worden in dit artikel benoemd en toegelicht.
Koop:

• Voor restschulden die tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 zijn ontstaan, geldt dat de rente over de financiering daarvan tot maximaal 15 jaar voor de inkomstenbelasting aftrekbaar is. Dat was 10 jaar. Restschulden tellen niet mee in de berekening van de Loan-to-Value-ratio (LTV).
• De tijdelijke regeling voor huiseigenaren met dubbele lasten wordt per 1 januari 2015 permanent. Huiseigenaren mogen als zij hun oude huis te koop hebben staan maximaal drie jaar hypotheekrente voor twee huizen aftrekken van de belasting.
• De tijdelijke verruimde verhuurregeling wordt permanent zodat na een periode van verhuur van de te koop staande woning de hypotheekrente maximaal drie jaar mag worden afgetrokken.
• De verruimde schenkingsvrijstelling van €100.000 voor een eigen woning vervalt. De reguliere regeling wordt opnieuw van kracht, waarmee het voor ouders mogelijk is om eenmalig tot €52.752 belastingvrij te schenken aan een kind tussen de 18 en 40 jaar voor het kopen van een woning of het aflossen van een eigenwoningschuld.
• Mensen die in 2014 een eigen woning hebben gekocht die nog in aanbouw is, kunnen in 2015 onder voorwaarden gebruik maken van de tijdelijke verruiming van de schenkingsvrijstelling van €100.000.
• Voor het verbouwen, herstellen, renoveren van een huis of voor het aanleggen van een tuin geldt voor arbeid een verlaagd Btw-tarief van 6% in plaats van 21%. Deze regeling zou gelden tot 1 januari 2015, maar is verlengd tot 1 juli 2015.
• De maximale hoogte van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning (‘Loan-to-Value-ratio') wordt met 1%-punt verlaagd naar 103%.
• Het maximale tarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken gaat met 0,5%-punt omlaag naar 51%. Eigenwoningbezitters die meer verdienen dan €57.585 krijgen te maken met de beperking van de hypotheekrenteaftrek.
• De grens voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gaat per 1 juli omlaag naar €245.000.
• Het eigen woning forfait stijgt van 0,70% naar 0,75%.
• Er gelden nieuwe en deels aangescherpte leennormen voor het bepalen van de maximale hoogte van een hypotheek.
• De vrijstelling voor kamerverhuur bedraagt €4.954.
• Vanaf 1 januari 2015 krijgen alle huiseigenaren een voorlopig energielabel.
• Particulieren kunnen bij de gedwongen verkoop van een huis een bod doen via internet. Daarmee wordt de kans kleiner dat huizen (ver) beneden de marktwaarde worden verkocht en krijgen particulieren op de veiling meer mogelijkheden.

Huur:

• De huurtoeslag- en liberalisatiegrens sociale huur is vastgesteld op €710,68 per maand. Dat was €699,48.
• De inkomensgrens voor toewijzing sociale huur woningcorporaties stijgt van € 4.678 naar €34.991.

Grote verschillen in prestaties hypotheekverstrekkers

Onlangs is er weer een onderzoek geweest over de kennis en prestaties van geldverstrekkers in Nederland. Relaties van TMA Consultancy wisten het al, maar iedere keer blijkt maar weer dat "goedkoop altijd een prijs heeft".

Hieronder kunt u een samenvatting lezen van het onderzoek.

D&O: GROTE VERSCHILLEN IN PRESTATIES HYPOTHEEKVERSTREKKERS

Er zijn grote verschillen tussen de prestaties van geldverstrekkers, aldus onderzoek van Bureau D&O. "Zorgelijk en eigenlijk niet acceptabel vinden wij de grote verschillen tussen de wijze waarop adviseurs ervaren dat aanbieders bereid zijn mee te denken met klanten die met hun woonlasten in betalingsproblemen (dreigen te) komen."

1 oktober 2014

Bureau D & O heeft in september 2014 onderzoek gedaan naar het contact dat intermediairs hebben met geldverstrekkers in het kader van mutaties van hypotheken. Met name zijn er veel verzoeken om een orv over te sluiten. De doorlooptijd verschilt sterk per aanbieder. Gemiddeld is er sprake van 5,8 weken doorlooptijd van een afhandeling van een dergelijk verzoek. Het gemiddelde van de 10 procent snelste doorlooptijden is 1,8 weken. Het gemiddelde van de 10 procent langzaamste doorlooptijden bedraagt maar liefst 17,6 weken, aldus Bureau D&O.

De drie snelste hypotheekverstrekkers doorlooptijd oversluiten verpande ORV zijn:RegioBank (gemiddelde doorlooptijd van 2,8 weken), Obvion (3,5 weken) en BLG Wonen (4,1 weken).

Voor hun relaties moeten adviseurs regelmatig telefonisch contact hebben met aanbieders. Op dit punt zijn de verschillen tussen aanbieders minder groot dan bij de doorlooptijden. Op een 10-puntenschaal geven respondenten gemiddeld een 6,5 voor de telefonische bereikbaarheid van hypotheekverstrekkers. De hoogst gewaardeerde aanbieders zijn: RegioBank en Obvion (beiden 8,1), BLG Wonen en Aegon (beiden 7,6).
Aan de kantoren die hebben deelgenomen is gevraagd de drie voor hen belangrijkste geldverstrekkers te beoordelen op gemiddelde vakkennis van de contactpersonen waarmee men te maken heeft voor de afhandeling van verzoeken. Gemiddeld wordt een 6,8 gegeven voor de vakkennis van de hypotheekverstrekkers in het algemeen. De hoogst gewaardeerde aanbieders zijn: Obvion (8.0), Aegon en RegioBank (beiden 7,5).

Relaties van kantoren kunnen in een situatie komen waardoor zij de hypotheeklasten niet meer kunnen betalen of dat er een dreiging is dat deze situatie zich in de komende maanden zal voordoen, bijvoorbeeld in situaties van werkloosheid, echtscheiding, ziekte etc, zo stelt Bureau D&O. Aan de kantoren is gevraagd hoe men de bereidheid ervaart van de drie voor hen belangrijkste geldverstrekkers om constructief mee te denken op welke wijze deze problematiek voor de klant beheersbaar kan worden gemaakt. Gemiddeld wordt een 6,0 gegeven voor deze bereidheid tot meedenken. De in de ervaring van deelnemers bij (dreigende) betalingsproblemen meest meedenkende hypotheekverstrekkers zijn: Obvion (7,5), RegioBank (7,1) en BLG Wonen (6,8). De in de ervaring van deelnemers bij (dreigende) betalingsproblemen minst meedenkende hypotheekverstrekkers zijn: Argenta (4,6), ASR (5,4) en Hypotrust (5,5).

“Het onderzoek laat zien dat bij het verwerken van mutaties snelle doorlooptijden mogelijk zijn. De grote verschillen tussen aanbieders verklaart waarom in gesprekken met adviseurs de ervaringen zo verschillend zijn”, aldus Jurjen Oosterbaan Martinius. “Zorgelijk en eigenlijk niet acceptabel vinden wij de grote verschillen tussen de wijze waarop adviseurs ervaren dat aanbieders bereid zijn mee te denken met klanten die met hun woonlasten in betalingsproblemen (dreigen te) komen. Dit is een groot maatschappelijk probleem. Je zou op dit punt mogen verwachten dat alle aanbieders hier meer richting de 10 scoren dan lager.”

Nederlander kent de hoogte van zijn eigen pensioenopbouw niet

Voorwoord TMA Consultancy:

Beste TMA Relatie,

Hieronder kunt u lezen de uitkomst van een onderzoek onder werkenden in Nederland inzake de kennis van het eigen pensioen.

Veel relaties van TMA Consultancy hebben in het verleden (bijvoorbeeld bij het afsluiten van een hypotheek of het maken van een financiële analyse) inzicht gekregen in de hele financiële situatie, waaronder het pensioen. Omdat niets zo veranderlijk is als de mens en zijn of haar financiële situatie, is het van groot belang om zo’n financiële analyse periodiek te updaten. TMA consultancy heeft daarvoor “Mijn Financiële Planning” ontwikkeld en een behoorlijk aantal relaties heeft inmiddels een abonnement afgesloten voor tussentijdse ondersteuning en een periodieke update.

Wilt u ook meer informatie over deze update mogelijkheid, neemt u dat eens een kijkje op de website: www.mijnfinancieleplanning.nl

Hartelijke groet,

Patrick Betman

 

 

Nederlander kent de hoogte van zijn eigen pensioenopbouw niet

Bijna tweederde van werkend Nederland weet niet hoeveel pensioen hij of zij heeft opgebouwd. Desondanks geeft 86% aan belang te hechten aan de pensioenopbouw. Dat blijkt uit het jaarlijkse Brunel Pensioenonderzoek van MarketResponse onder 600 werkende Nederlanders.

De kennis over pensioenopbouw gaat achteruit. In 2012 wist nog 45% wat de hoogte was van zijn pensioenopbouw. Dit na een spectaculaire stijging ten opzichte van 2010, toen slechts 12% hiervan op de hoogte was.

Belang
Het percentage dat belang hecht aan het pensioen is sinds 2010 gestaag toegenomen, ondanks de slechte kennis van het eigen pensioen.

“Het lijkt erop dat deelnemers wel op de hoogte zijn van algemene pensioenzaken, maar te weinig weten over hun persoonlijke situatie”, verklaart Maikel Pals, directeur van Brunel. “De aandacht voor het thema pensioen is dankzij de regelgeving rond het Uniform Pensioenoverzicht (UPO) en de introductie van mijnpensioenoverzicht.nl toegenomen, maar pensioendeelnemers echt in beweging krijgen blijkt een erg lastige opgave.”

De klant
Volgens Pals schiet de nieuwe Wet Pensioencommunicatie tekort in het vergroten van de kennis onder deelnemers van de eigen pensioenopbouw. “Je kunt de klant niet meer benaderen vanuit de gedachte one size fits all”, verklaart Pals. “Verschillende soorten klanten vragen verschillende benaderingen. Daarnaast is de koppeling met persoonlijk advies hard nodig.”

Bovendien, zo zegt hij: “Nederlanders zijn klaar voor digitale en moderne communicatiemiddelen; nu de pensioenuitvoerders nog.”

Betalen voor advies
Overigens vroeg Brunel ook of men wilde betalen voor een passend pensioenadvies. En dan blijkt dat slechts een derde van de deelnemers bereid is te betalen voor een persoonlijk advies. Deelnemers in de leeftijdsgroep van 45-54 jaar blijken het minst bereid geld uit te geven aan een adviesgesprek.

Langer doorwerken

Bijna tweederde van de Nederlanders bereidt zich niet voor op langer doorwerken. Dit blijkt uit het Delta Lloyd onderzoek 'Hoe gaat Nederland met pensioen'. Nederlanders nemen geen maatregelen om langer door te werken én men is dit voorlopig ook niet van plan.

Delta Lloyd onderzoekt jaarlijks hoe bewust werknemers zich voorbereiden op hun pensioen. Duurzame inzetbaarheid is het tweede thema van dit onderzoek.

Voor een grote meerderheid zijn bijscholing, demotie of een lager salaris geen optie, minder uren werken is voor 45% van de werknemers in Nederland wel bespreekbaar. 

Gestegen
"Uit recente CBS cijfers blijkt dat de gemiddelde pensioenleeftijd in 2013 is gestegen naar 63,9. De verwachting is dat deze stijging zich ook de komende jaren doorzet, omdat de pensioenrichtleeftijd naar 67 jaar is gegaan en zal blijven stijgen omdat we allemaal ouder worden", zegt Ingrid de Graaf, algemeen directeur commerciële divisie Delta Lloyd.

"Uit het onderzoek blijkt dat werknemers het belang van een goede voorbereiding op langer doorwerken breed onderkennen, maar dat slechts een klein deel van hen maatregelen neemt. Ook om pensioen op te bouwen, moeten we langer doorwerken of financiële maatregelen treffen om eerder te kunnen stoppen. Met meer inzicht in je pensioensituatie kun je op tijd nog bijsturen en later eventuele financiële teleurstellingen voorkomen", aldus De Graaf. 

Inkomen
Werknemers die denken te weinig inkomen te hebben bij pensionering zijn nog minder geneigd langer door te werken (9%) dan werknemers die denken dat zij tegen die tijd (ruim) voldoende inkomen hebben (14%). Kennis verbreding, bijsparen en in goede gezondheid blijven zijn vaak genoemde maatregelen die werknemers treffen.

Hypotheeksluiter vertrouwt op adviseur

 

Beste TMA Relatie,

Hieronder kunt u de uitkomsten lezen van een onderzoek onder consumenten door de AFM inzake hypotheekadvies.

Een mooie ontwikkeling is dat de consument steeds beter is voorbereid op het advies gesprek. Zo blijft er meer tijd over voor de adviseur om op financieel gebied de diepte in te gaan.

Inzake de kosten van het advies kan TMA Consultancy door efficiëntie en lage kosten ook lage adviestarieven hanteren. Zo betaalt een starter op de woningmarkt € 1.750,- inclusief de bemiddeling voor een overlijdensrisico- en woonlastenverzekering. Gaat u naar bijv. De Hypotheker, dan betaalt u voor:

-          Advies                                               € 1.495,-

-          Bemiddeling hypotheek                    € 1.145,-

-          Bemiddeling overlijdenspolis           €    350,-

-          Bemiddeling woonlastenverz.          €    350,-

       Totaal                                                € 3.340,-

Kortom, wellicht de moeite waarde om ook uw vrienden, kennissen en familie te wijzen op de diensten van TMA Consultancy.

Veel leesplezier toegewenst.

Hartelijke groet,

Patrick Betman

_____

Het provisieverbod voor complexe financiële producten heeft nauwelijks geleid tot een toename van het aantal ‘doe-het-zelvers’ onder hypotheeksluiters. De meeste consumenten sluiten hun hypotheek nog steeds via een zelfstandig adviseur, op afstand gevolg door banken en hypotheekketens. Wel lijkt de consument zich door het provisieverbod actiever op te stellen.

Dat blijkt uit consumentenonderzoek van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Minder dan 2 procent van de consumenten sluit zonder advies (in vakjargon execution only genoemd) een hypotheek af. Daar staat tegenover dat onafhankelijk adviseurs 60 procent van de hypotheekmarkt hebben; voor banken is dat ongeveer een derde. Hypotheekwinkels zijn goed voor iets meer dan een vijfde van alle gesloten hypotheken, zelfstandig adviseurs voor bijna 40 procent van alle hypotheken.

“Het is goed dat consumenten de keuze hebben om op verschillende manieren een hypotheek af te sluiten. Tegelijkertijd is het zelfstandig afsluiten van een hypotheek alleen voor consumenten met veel verstand van zaken aan te raden. Een verkeerde keuze kan je immers op de lange termijn geld kosten. Aan goed financieel advies hangt een prijskaartje, maar het kan je op de langere termijn meer geld opleveren dan het heeft gekost. Bijvoorbeeld omdat je een lager rentetarief krijgt of minder snel geconfronteerd wordt met teleurstellingen”, aldus Michiel Denkers, hoofd toezicht bij de AFM.

Actievere rol consument
Hypotheeksluiters besteden gemiddeld 5,8 uur aan gesprekken met adviseurs om een juiste keuze te maken voor soort hypotheek en aanbieder. In de meting van een jaar geleden was dit bijna een uur langer. Naast adviesgesprekken besteden hypotheeksluiters gemiddeld 6,6 uur aan het zelf zoeken naar informatie om een juiste keuze te kunnen maken voor de soort hypotheek en de aanbieder. In twee voorgaande metingen was dit ruim vijf uur.

Hypotheekadvies goedkoper
De meeste adviseurs brengen een vast bedrag voor hypotheekadvies in rekening. Het gemiddelde bedrag dat respondenten noemen is 20 procent gedaald van €2166 naar €1749 ten opzichte van de vorige meting, die de periode november 2012 – april 2013 besloeg. “Je moet je als consument niet blindstaren op de prijs, want de kwaliteit van het advies is doorslaggevend. Maar deze prijsdaling door toegenomen concurrentie is natuurlijk goed nieuws voor de consument’’, aldus Denkers. Bijna 30 procent van de hypotheeksluiters onderhandelt over de prijs van het advies. In 2011 en begin 2012 was dit nog 20 procent. We zien dat verdere duidelijkheid over de kosten van advies tot een actievere rol (onderhandelt meer) van de consument leidt.

90% betaalt maar één adviseur
Zes op de tien hypotheeksluiters hebben gesprekken met één adviseur. Drie op de tien oriënteren zich bij meerdere hypotheekadviseurs, maar betalen uiteindelijk maar één adviseur voor daadwerkelijk advies, terwijl 9 procent meerdere adviseurs gebruikt en betaalt. Een oriënterend gesprek kan vaak kosteloos. Consumenten die hun huis verbouwen of de hypotheek oversluiten houden het relatief vaak bij één adviseur.

De AFM bevordert eerlijke en transparante financiële markten. Wij zijn de onafhankelijke gedragstoezichthouder op de markten van sparen, lenen, beleggen en verzekeren. Wij bevorderen eerlijke en zorgvuldige financiële dienstverlening aan consumenten, particuliere beleggers en (semi-)professionele partijen. We zien toe op een eerlijke en efficiënte werking van kapitaalmarkten. Ons streven is het vertrouwen van consumenten en ondernemingen in de financiële markten te versterken, ook internationaal. Op deze manier draagt de AFM bij aan de stabiliteit van het financiële stelsel, het functioneren van de economie, de reputatie en de welvaart van Nederland.

Financiële kennis en adviesbehoefte

Beste TMA-relatie,

Onlangs is er een onderzoek geweest onder Erkend Hypotheekadviseurs over hoe consumenten op de hoogte zijn van hun financiële situatie (huidig en toekomstig). Dit keer is het onderzoek gehouden bij adviseurs die veel consumenten spreken en aan de hand van uitgebreide inventarisaties een goed beeld krijgen van hoe de consument er werkelijk in zit.

Er zijn natuurlijk doorlopend onderzoeken op dit gebied en de uitkomsten kunnen nog wel eens verschillen: de gemiddelde consument heeft over het algemeen het idee redelijk tot goed op de hoogte te zijn van zijn financiële situatie. Gaat men dan dieper op de materie in, dan blijkt dat die kennis toch wel regelmatig te kort schiet.

Gezien bovenstaande leek het mij interessant om u de uitkomsten van het onderzoek door de Stichting Erkend Hypotheek adviseurs te laten zien.

Veel TMA-relaties hebben inmiddels de financiële situatie compleet in beeld en hebben er voor gekozen in een abonnementsvorm de gemaakte financiële planning periodiek te updaten. Duidelijkheid geeft nou eenmaal een rustiger gevoel en men kan blijven anticiperen op de ontwikkelingen.

Ik wens u veel leesplezier en indien u vragen heeft, dan ben ik u uiteraard graag van dienst.

Hartelijke groet,

Patrick Betman
_____________________________________________________

Stichting Erkend Hypotheekadviseurs doet onderzoek onder Erkend Hypotheekadviseurs

Klanten willen algemeen advies zonder dat er sprake is van acute financiële problemen

De grote veranderingen in de economie en maatschappij vragen om een nieuw type adviseur. Een adviseur die vanuit een brede kennis de klant kan helpen bij het maken van verantwoorde financiële keuzes.

Toenemende werkloosheid, een groeiend leger ZZP-ers, een beroerde huizenmarkt en bezuinigingen op sociale voorzieningen en in de zorg maken dat de financiële positie van veel Nederlanders aan sterke verandering onderhevig is. Het is daarom van groot belang dat elk huishouden een goed inzicht in zijn financiële gezondheid heeft. Met dat inzicht kunnen bewust keuzes worden gemaakt uit mogelijke preventieve maatregelen die de financiële weerbaarheid van mensen kunnen versterken.

Klanten onzeker

Uit onderzoek onder 500 Erkend Hypotheekadviseurs blijkt een toenemende onzekerheid onder hun klanten over hun financiële positie. Die onzekerheid leidt tot een verandering in de adviesvraag. Bovenaan het lijstje staan de vragen die klanten hebben over al of niet aflossen, daarna volgen vragen over het ‘onder water staan van het huis’. Maar ook financiële problemen als gevolg van echtscheiding scoren hoog.

Nieuw is de ontwikkeling dat klanten algemeen advies willen zonder dat sprake is van acute financiële problemen. Wat gebeurt er bij arbeidsongeschiktheid, is er voldoende pensioen opgebouwd, hoe betalen we de studie van de kinderen en wat gebeurt er met het vermogen als je in een verzorgingshuis wordt opgenomen? Allemaal zaken waar klanten graag met een adviseur over willen praten.

Klanten weinig financiële kennis

Voorts geven Erkend Hypotheekadviseurs aan dat klanten wel over enige financiële kennis beschikken, maar dat die al gauw tekort schiet om een goed overzicht van de financiële situatie te hebben. Goed advies is en blijft dus onontbeerlijk om financieel gezond te blijven.

Toezicht op aanbieders van financiële producten

Voorwoord TMA Consultancy:

Zo’n beetje heel serieus adviserend Nederland reageert verheugd op het onderstaande artikel en het proefschrift van Janko Gorter, DNB-econoom. Dat deze materie al langer bekend is in de branche doet hier niets aan af, eindelijk is er een econoom die op een onderbouwde manier de overheid wakker schudt. Nu nog hopen dat de overheid hier ook daadwerkelijk iets mee gaat doen en het toezicht op de aanbieders van producten (banken en verzekeraars) gaat intensiveren.

Met vriendelijke groet,

Patrick Betman
_________________________________________________________________

‘Meer toezicht nodig op direct advies’

 

De positieve invloed van het provisieverbod op de advieskwaliteit is twijfelachtig. Extra toezicht op direct advies door financiële instellingen in landen met een provisieverbod is nodig. Dat zegt DNB-econoom Janko Gorter in zijn proefschrift dat hij vandaag verdedigt aan de Rijksuniversiteit Groningen.

Gorter laat met behulp van een micro-economisch model zien dat een provisieverbod het aantrekkelijk maakt voor verzekeraars om gelijktijdig twee advieskanalen te bestieren: een intermediair kanaal en een direct kanaal. "Het intermediaire kanaal is aantrekkelijk voor alerte klanten die de prikkels achter advies volledig doorgronden. Omdat deze klanten de intermediair rechtstreeks belonen voor advies, is de advieskwaliteit optimaal. Klanten met minder oog voor adviesprikkels geven echter de voorkeur aan direct advies", aldus de promovendus.

Omzeilen
Verzekeraars kunnen de tussenpersoon omzeilen door direct advies te geven aan klanten. "Dergelijk gedrag van verkopers ligt zelfs voor de hand bij consumenten die zich onvoldoende bewust zijn van de financiële prikkels achter financieel advies", aldus Gorter. Hij pleit voor extra toezicht op direct advies door financiële instellingen in landen met een provisieverbod, zoals Nederland en het Verenigd Koninkrijk. "De hiervoor benodigde capaciteit kan mogelijk (deels) worden uitgespaard bij het gedragstoezicht op tussenpersonen", beveelt Gorter aan.

Onderzoek
Gorter verrichtte zijn onderzoek bij De Nederlandsche Bank en de Faculteit Economie en Bedrijfskunde van de RUG. Een van zijn promotoren is DNB-president Klaas Knot.