VvE levert koper appartement straks altijd extra lasten op

VvE levert koper appartement straks altijd extra lasten op

Kopers van een appartement moeten vanaf volgend jaar altijd rekening houden met een financiële bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren (VvE) ook al is deze nu nog ‘slapend’. VvE’s zijn dan verplicht om voldoende geld beschikbaar hebben voor noodzakelijk onderhoud. Ook kan er sprake zijn van een lopende lening voor onderhoud die de koper dan naar rato moet overnemen. Dit blijkt uit een wetsvoorstel dat de ministers Blok (Wonen en Rijksdienst) en Van der Steur (Veiligheid en Justitie) naar de Tweede Kamer hebben gestuurd.

Uit onderzoek blijkt dat de helft van de VvE’s nu te weinig spaart voor het benodigde onderhoud en geplande vernieuwingen. Dat kan leiden tot achterstallig onderhoud bij complexen en verloedering  in de  buurt. De appartementeneigenaren moeten daarom in het wetsvoorstel elk jaar minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde van het appartementencomplex reserveren. Zij kunnen er ook voor kiezen geld te reserveren op basis van een gedegen meerjarig onderhoudsplan.

Extra lening
Het wetsvoorstel, dat naar verwachting per 1 januari 2017 in werking treedt, maakt ook concreter dat VvE’s een lening kunnen aangaan, bijvoorbeeld voor investeringen in energiebesparende maatregelen of onverwachte kosten. Ieder lid van de VvE is alleen hoofdelijk aansprakelijk voor zijn aandeel in de lening en bij verkoop gaat deze over naar de nieuwe eigenaar. De rente op de lening is onder voorwaarden aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

Beste TMA Relatie,

Ik ken Arno Dolders al heel lang en lees graag zijn meningen over bepaalde zaken in de financiële wereld. Arno is  ook een graag aangehoorde spreker op vele bijeenkomsten.

Waarschijnlijk wordt ook u helemaal dol van de vele reclames van financiële instellingen die allemaal het beste met u voor hebben en u vooral willen laten geloven dat de klant alles zelf kan. Natuurlijk zijn die mensen er, maar nog veel meer mensen die dat niet kunnen. Vaak komt men daar helaas later pas achter.

Iedereen maakt uiteraard zijn of haar eigen keuzes, maar ik denk dat het wel goed is als de 'doe het zelver' op de hoogte is van de mogelijke consequenties en zijn beroep op bescherming.

Veel leesplezier toegewenst.

Hartelijke groet,

Patrick Betman

Daarom is onafhankelijk advies zo belangrijk voor u

Bij het oplossen van financiële vraagstukken is het overgrote deel van de Nederlanders gebaat bij het advies van een onafhankelijk adviseur. Dit geloof ik oprecht. Advies is echter niet verplicht. Kopen zonder advies wordt ook in de financiële sector gebruikelijker.

Kopen zonder advies
Net als alle online bedrijven proberen ook financiële instellingen consumenten te verlokken om zonder advies te kopen. Daarvoor gebruiken ze campagnes waarin een sfeer wordt neergezet van “modern”, “gemak”, “snel” en “voordelig”. Deze ontwikkeling zien we al een aantal jaren. Langzaam maar zeker wordt dit kopen zonder advies nu ook onderwerp in de rechtspraak. Dat dit onderwerp wordt in de rechtspraak, is geen diskwalificatie van deze methodiek van werken. Want laten we wel wezen: er is ook genoeg rechtspraak over onderwerpen waarbij adviseurs onvoldoende presteerden.

“Langzaam maar zeker wordt het kopen zonder advies nu ook onderwerp in de rechtspraak”

Hoe kijken rechters hiernaar?
De rechtspraak inzake dit kopen zonder advies is interessant, omdat het laat zien hoe deze aanbieders kijken naar hun klanten. Dat dit “anders” is dan in hun reclamecampagnes aan sfeer wordt neergezet, is wat men noemt een understatement. Een voorbeeld illustreert dit. Het voorbeeld betreft een recente uitspraak van Kifid. De betreffende consument heeft in het verleden zonder advies een hypothecair krediet gesloten. Het verwijt van de consument is, dat de kredietverstrekker hem een te ruime financiering heeft verstrekt. Los van de vraag of voor de klacht enig begrip kan worden opgebracht, is het verweer van de kredietverstrekker interessant. Ik citeer uit het verweer van de kredietverstrekker twee passages:

“Het had op de weg van de Consument gelegen om, indien hij niet bekend was met de eigenschappen en risico’s van de geldlening, zich te laten bijstaan door een adviseur, nadere vragen aan Aangeslotene te stellen, dan wel de geldlening niet af te nemen.” En: “Van Consument mocht worden verwacht dat hij moeite zou betrachten de eigenschappen en risico’s van de hem geoffreerde financiële producten te begrijpen. Consument heeft dit ook aan Aangeslotene verklaard.”

De schijnwerkelijkheid
De klacht van de consument werd, denk ik terecht, ongegrond verklaard. Maar niet op grond van het verweer. Dit verweer is interessant omdat het een schijnwerkelijkheid weergeeft:

U en ik weten dat de meeste consumenten de eigenschappen en risico’s van complexe producten niet begrijpen. Die onbekendheid gaat zo ver, dat ze zelfs met goede wil niet de vragen kunnen bedenken die ze eigenlijk zouden moeten stellen om het product wel goed te doorgronden. U en ik weten ook, dat de klant daarnaast helemaal geen zin heeft om zich in deze details te verdiepen. Hij zoekt toch gemak? Dat was toch wat die aanbieder zonder advies hem beloofde? Hoe eerlijk is het om eerst een mooie campagne te maken om de consument te stimuleren om zonder advies te kopen en vervolgens, nadat de consument positief is gestemd, van die zelfde klant te verwachten dat hij toch van de aankoop afziet, omdat hij beseft, dat hij toch eigenlijk advies moet hebben?

“Het inschakelen van een onafhankelijk adviseur is eigenlijk een soort verzekering in natura tegen eigen onkunde van de consument”

Adviseur voor onbewust onbekwame klant
Hoe anders is de situatie bij de onafhankelijk adviseur? Hierbij hebben rechters decennia gewerkt aan het beeld van de professioneel adviseur van wie de klant veel mag verwachten. Een adviseur die – ontdaan van alle nuances – de verplichting heeft om zich permanent in te spannen om de onbewust onbekwame klant te behoeden voor beslissingen die voor deze klant onverstandig zijn. Wanneer het dan toch voor de klant fout gaat, dan is het verweer van de adviseur in de geest van dat de klant dan zelf maar beter had moeten opletten, een vrij kansloos verweer. Zo bezien, is het inschakelen van een onafhankelijk adviseur eigenlijk een soort verzekering in natura tegen eigen onkunde van de consument. Waarbij het onzekere voorval is, dat de consument niet kan overzien, dat hij onkundig is en op welke momenten tijdens het aankoopproces die onkunde hem gaat schaden.

Citaten op poster
De citaten uit de juridische verweren van aanbieders die verkopen zonder advies zouden onafhankelijk adviseurs op posterformaat moeten uitvergroten en op hun kantoren moeten ophangen.

Met de pay-off: “Daarom is onafhankelijk financieel advies zo belangrijk voor u!”

Heeft u uw pensioen-inkomen in beeld?

Beste TMA relatie,

Voor velen is er ook nog eens de angst een product van de bank aangesmeerd te krijgen. Dat is natuurlijk het nadeel van naar een bank gaan, het blijven verkooporganisaties. Tip: weet in ieder geval waar u over beslist.

Groet, Patrick Betman
TMA Consultancy

ING: ‘Nederlanders stellen uitzoeken pensioen uit’

 

Bijna driekwart van de Nederlanders stelt het uitzoeken van zijn pensioen uit. Ook meer rendement vinden voor het spaargeld (68%) en het op een rij zetten van inkomsten en uitgaven (60%) wordt nogal eens uitgesteld. Financiële taken met een deadline, zoals belastingaangifte doen en rekeningen op tijd betalen, worden juist minder uitgesteld. Zo rapporteert ING op basis van onderzoek.

Slechts één op de drie Nederlanders komt direct in actie als ze erachter komen dat hun pensioen ontoereikend is, zo meldt ING. Overleg met hun financieel adviseur en geld opzij zetten worden genoemd als eerste acties om ervoor te zorgen dat het pensioen goed geregeld is.

Ruim vier op de tien ondervraagden doet niets, omdat ze niet weten wat ze moeten doen of andere zaken meer prioriteit geven. De helft van de ondervraagden met jonge kinderen komt direct in actie als hun vermogen straks ontoereikend is om de studie van kinderen te betalen. Een op de vijf zet dan direct geld opzij.

Ruim 20% is niet in de gelegenheid om iets te ondernemen om het pensioen aan te vullen of de studie van de kinderen te bekostigen omdat ze op dit moment niet over voldoende financiële middelen beschikken.

Marten van Garderen van het ING Economisch Bureau: ”Duidelijk is hoe lastig veel huishoudens het vinden om direct actie te ondernemen op financiële zaken die nog (ver) in de toekomst lijken te liggen, terwijl dit, op het moment dat de overheid zich verder terugtrekt, in toenemende mate van belang voor hen is.”

De vaakst genoemde reden om inkomsten en uitgaven niet op een rij te zetten is dat men het saai vindt (41%). Ook zijn er andere prioriteiten of heeft of maakt men geen tijd hiervoor.

Banken geven geen onafhankelijk advies

Dat je bij een bank geen onafhankelijk advies krijgt, dat is natuurlijk al heel lang bekend. Het intermediair, zoals TMA Consultancy, wordt door de overheid op allerlei manieren gedwongen onafhankelijk te adviseren. Op zich niet erg, want dat is uiteraard ook de kracht van het onafhankelijk intermediair. Een adviseur onderscheidt zich nou eenmaal van een verkoper.

Het artikel dat vandaag verscheen in de media kaart het ‘onafhankelijke’ advies van banken nog maar eens aan.

Groet, Patrick Betman

"BANKEN GEVEN GEEN ONAFHANKELIJK ADVIES"

Hypotheekadviseurs van De Hypotheekshop, Huis & Hypotheek en Hypokeur pleiten voor een verplichte waarschuwingstekst voor consumenten die gebruik willen maken van de ‘adviesdiensten’ van een bank. "De consument is nu in de veronderstelling dat hij een onafhankelijk advies krijgt bij de bank. De realiteit is anders: in bijna alle gevallen krijgt de consument een hypotheek van diezelfde bank voorgeschoteld."

30 november 2015

In maart 2016 wordt een nieuwe Europese Richtlijn op het gebied van hypotheken van kracht die een verbod op de termen ‘advies’ en ‘adviseur’ door banken mogelijk maakt. Als de overheid niet bereid is om de term ‘advies’ en ‘adviseur’ te verbieden voor banken, dan zou de overheid in ieder geval voorwaarden moeten stellen aan het gebruik van de term ‘onafhankelijk advies’ en ‘onafhankelijke adviseur’. De OvFD heeft de Tweede Kamer opgeroepen om dit bij de minister van Financiën onder de aandacht te brengen. De Hypotheekshop heeft al eerder een oproep gedaan voor een adviesverbod voor banken.

Lodewijk van der Heijden, directeur Distributie bij De Hypotheekshop, Huis & Hypotheek en Hypokeur: ‘Als je een consumptief krediet afsluit, voor bijvoorbeeld de aanschaf van een auto, staat er groot afgedrukt: ‘Geld lenen kost geld’. Als een consument naar een bank toegaat, dan zou die er ook met grote letters op gewezen moeten worden dat een bank alleen de producten van het eigen merk verkoopt. Advies bij een bank heeft alleen betrekking op het advies over de beperkte eigen producten die de bank zelf aanbiedt en dus niet op onafhankelijk advies op basis van een vergelijking van het grote aantal in de markt aanwezige producten. Adviseurs van de bank zijn dus eerder verkopers in plaats van adviseurs. Consumenten realiseren zich vaak onvoldoende dat zij hierdoor zowel financieel gezien als qua voorwaarden slechter af zijn. De kans dat de bank waar de consument binnenstapt, juist op dat moment een gunstige hypotheekrente, goed passende voorwaarden én aanvullende verzekeringen heeft, is natuurlijk klein."

Versnelde verhoging AOW-leeftijd: vanaf 2021 doorwerken tot 67 jaar

De Eerste Kamer is akkoord gegaan met de versnelde verhoging van de AOW-leeftijd.

De AOW leeftijd gaat vanaf 2016 met drie maanden per jaar omhoog en vanaf 2018 met vier maanden per jaar omhoog.  Dat betekent dan de AOW-leeftijd 66 jaar wordt in 2018 en 67 jaar in 2021.

Aanvankelijk was de bedoeling dat de AOW-leeftijd pas in 2023 naar 67 omhoog zou gaan. De AOW-leeftijd wordt nu vanaf 2016 in stappen van 3 maanden verhoogd en vanaf 2018 in stappen van 4 maanden. Vanaf 2022 wordt de AOW-leeftijd gekoppeld aan de levensverwachting. De verhoging vindt plaats volgens onderstaand tijdspad.

Verhoging in		AOW-leeftijd	Betreft personen geboren:
2013		65 + 1 maand	na 31-12-1947 en voor 01-12-1948
2014		65 + 2 maanden	na 30-11-1948 en voor 01-11-1949
2015		65 + 3 maanden	na 31-10-1949 en voor 01-10-1950
2016		65 + 6 maanden	na 30-09-1950 en voor 01-07-1951
2017		65 + 9 maanden	na 30-06-1951 en voor 01-04-1952
2018		66	na 31-03-1952 en voor 01-01-1953
2019		66 + 4 maanden	na 31-12-1952 en voor 01-09-1953
2020		66 + 8 maanden	na 31-08-1953 en voor 01-05-1954
2021		67	na 30-04-1954 en voor 01-01-1955

Tandartsbezoek wint het van pensioen

Weliswaar is de maatschappelijke belangstelling voor het onderwerp pensioen groot, maar dat leidt vooralsnog niet tot ander gedrag ten aanzien van het pensioen. Ruim zeven van de tien Nederlanders vult liever de belastingaangifte in of geeft de voorkeur aan een bezoek aan de tandarts dan zijn pensioenoverzicht te bekijken. Dit blijkt uit onderzoek van het onderzoeksbureau Kien in opdracht van Nationale-Nederlanden.

De belangrijkste reden om ons niet te verdiepen in ons pensioen is dat het saai en ingewikkeld is. Bovendien weet 44% van de Nederlanders ook niet waar hij of zij moet beginnen. Jongeren blijven pensioen vooral zien als iets voor de toekomst. Het onderzoek is uitgevoerd onder ruim 1000 respondenten.

Werkgevers
Nederlanders wisselen ook steeds vaker van baan en bouwen daardoor steeds meer verschillende pensioenpotjes op bij verzekeraars of pensioenfondsen. We geven nu aan gemiddeld vijf verschillende werkgevers te hebben gehad. In de toekomst zal dit aantal alleen maar toenemen, verwacht 63% van werkend Nederland.

Kennis ontbreekt
Uit het onderzoek blijkt ook dat onze kennis veel te wensen overlaat: maar liefst 36% is niet op de hoogte van het aantal verschillende pensioenpotjes en bijna de helft van de ondervraagden kent de bedragen niet. De voorwaarden van de verschillende pensioenpotjes zijn bij slechts 20% van de pensioengerechtigden bekend. En 49% zegt niet op de hoogte te zijn van de mogelijkheid om verschillende pensioenpotjes onder te brengen bij één fonds of verzekeraar.

APK check
Uit het onderzoek blijkt dat 59% van werkend Nederland zijn pensioen graag op een rijtje krijgt en advies wil krijgen wat te doen. Mannen zouden graag een soort APK check voor pensioen willen hebben (53%). Meer dan de helft wil zijn pensioen het liefst onderbrengen bij één fonds of verzekeraar zodat deze partij duidelijkheid kan verschaffen. Van de nieuwe werkgever wordt verwacht dat hij/zij ons alles vertelt over de pensioenregeling.

(Fiscale) wijzigingen woonmarkt per 1 januari 2015

In 2015 verandert een aantal belastingregels door het ‘Belastingplan 2015’. Deze fiscale wijzigingen hebben effect op de woningmarkt en keuzes die consumenten maken. De belangrijkste fiscale wijzigingen voor eigenwoningbezitters en (ver)huurders per 1 januari 2015 worden in dit artikel benoemd en toegelicht.
Koop:

• Voor restschulden die tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 zijn ontstaan, geldt dat de rente over de financiering daarvan tot maximaal 15 jaar voor de inkomstenbelasting aftrekbaar is. Dat was 10 jaar. Restschulden tellen niet mee in de berekening van de Loan-to-Value-ratio (LTV).
• De tijdelijke regeling voor huiseigenaren met dubbele lasten wordt per 1 januari 2015 permanent. Huiseigenaren mogen als zij hun oude huis te koop hebben staan maximaal drie jaar hypotheekrente voor twee huizen aftrekken van de belasting.
• De tijdelijke verruimde verhuurregeling wordt permanent zodat na een periode van verhuur van de te koop staande woning de hypotheekrente maximaal drie jaar mag worden afgetrokken.
• De verruimde schenkingsvrijstelling van €100.000 voor een eigen woning vervalt. De reguliere regeling wordt opnieuw van kracht, waarmee het voor ouders mogelijk is om eenmalig tot €52.752 belastingvrij te schenken aan een kind tussen de 18 en 40 jaar voor het kopen van een woning of het aflossen van een eigenwoningschuld.
• Mensen die in 2014 een eigen woning hebben gekocht die nog in aanbouw is, kunnen in 2015 onder voorwaarden gebruik maken van de tijdelijke verruiming van de schenkingsvrijstelling van €100.000.
• Voor het verbouwen, herstellen, renoveren van een huis of voor het aanleggen van een tuin geldt voor arbeid een verlaagd Btw-tarief van 6% in plaats van 21%. Deze regeling zou gelden tot 1 januari 2015, maar is verlengd tot 1 juli 2015.
• De maximale hoogte van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning (‘Loan-to-Value-ratio') wordt met 1%-punt verlaagd naar 103%.
• Het maximale tarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken gaat met 0,5%-punt omlaag naar 51%. Eigenwoningbezitters die meer verdienen dan €57.585 krijgen te maken met de beperking van de hypotheekrenteaftrek.
• De grens voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gaat per 1 juli omlaag naar €245.000.
• Het eigen woning forfait stijgt van 0,70% naar 0,75%.
• Er gelden nieuwe en deels aangescherpte leennormen voor het bepalen van de maximale hoogte van een hypotheek.
• De vrijstelling voor kamerverhuur bedraagt €4.954.
• Vanaf 1 januari 2015 krijgen alle huiseigenaren een voorlopig energielabel.
• Particulieren kunnen bij de gedwongen verkoop van een huis een bod doen via internet. Daarmee wordt de kans kleiner dat huizen (ver) beneden de marktwaarde worden verkocht en krijgen particulieren op de veiling meer mogelijkheden.

Huur:

• De huurtoeslag- en liberalisatiegrens sociale huur is vastgesteld op €710,68 per maand. Dat was €699,48.
• De inkomensgrens voor toewijzing sociale huur woningcorporaties stijgt van € 4.678 naar €34.991.